Home Mietrecht Entscheidungen zum Mietrecht Mietrecht - Bei preisgebundenem Wohnraum: Vermieter kann bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen Mieterhöhung verlangen
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Mietrecht: Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum und unwirksamer Renovierungsklausel

Mietrecht(3/10) Der Bundesgerichtshof hat am 24. März 2010 entschieden, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum die Kostenmiete einseitig um den in der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelten Betrag erhöhen kann, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist

In dem vorliegenden Fall mietete der Beklagte von der Klägerin, hier einer Wohnungsbaugenossenschaft, im Jahr 1993 eine Wohnung. Es handelt sich dabei um eine Wohnung, die bis Ende 2008 öffentlich geförderten Wohnraum darstellte. Im Februar 2008 teilte die Vermieterin dem Mieter mit, dass die in den allgemeinen Vertragsbestimmungen enthaltene Klausel über die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam ist.

Sie hat dem Mieter angeboten, die unwirksame Klausel im Wege einer Nachtragsvereinbarung durch eine wirksame zu ersetzen. Sofern dies nicht erfolgen könnte, so müsste sie die Miete erhöhen, weil aufgrund der unwirksamen Klausel nunmehr sie die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Eine Vertragsänderung wurde von dem Mieter abgelehnt. Daraufhin hat im April 2008 die Vermieterin gegenüber dem Mieter erklärt, dass die Miete ab dem 1. Mai 2008 gemäß § 28 Abs. 2 BV und Euro 60,76 erhöht werde. Der Mieter hat die erhöhten Beträge für die Monate Mai und Juni 2008 nicht bezahlt. Die Vermieterin hat mit ihrer Klage die Zahlung der Beträge gefordert. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das daraufhin eingeschaltete Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben.

Die hiergegen gerichtete Revision des Mieters hatte aber keinen Erfolg. Der zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vermieterin im vorliegenden Fall befugt war, die Miete einseitig um den streitigen Betrag zu erhöhen.

Gemäß Art. 11 Abs. 1 Satz 1 des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes (BayWoBindG) kann der Vermieter gegenüber dem Mieter unter Einhaltung der Schriftform erklären, dass die vom Mieter gezahlte Miete bis zur Höhe des gesetzlich zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter nur zur Zahlung eines niedrigeren Entgelts verpflichtet ist. Diese Voraussetzung liegt vor.

Vermieterin hat mit Recht den Umstand, dass aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel nicht der Mieter, sondern sie selbst die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, bei der Ermittlung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete in Ansatz gebracht. Nach § 28 Abs. 4 II. BV darf der Vermieter einen Zuschlag zur Kostenmiete in Ansatz bringen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Das war vorliegend der Fall. Für den Vermieter ist dies gemäß § 28 Abs. 4 II. BV nur dann nicht möglich, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter – wie hier – die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist.

(Bundesgerichtshof - Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/09; AG Fürth - Urteil vom 20. November 2008 – 350 C 1356/0; LG Nürnberg-Fürth - Urteil vom 16. Juni 2009 – 7 S 11261/08)

(Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs)