Home Entscheidungen aus dem Gerichtsbezirk Heilbronn Urteil des LG Heilbronn vom 18.12.2007 – Az.: 2 O 448/07 Gr, 2 O 448/07 - Abstellen der Wasser- und Heizversorgung im Gewerberaummietverhältnis bei Zahlungsverzug

Urteil des LG Heilbronn vom 18.12.2007 – Az.: 2 O 448/07 Gr, 2 O 448/07 - Abstellen der Wasser- und Heizversorgung im Gewerberaummietverhältnis bei Zahlungsverzug

Im vorliegenden Fall befand sich der Mieter eines Gewerberaumes mit erheblichen Mietzahlungen in Verzug. Anhaltspunkte dafür, dass er auf die Miete oder aber die anfallenden Nebenkosten noch Zahlungen hätte leisten können, lagen nicht vor. Nachdem der Vermieter keine Zahlungen mehr erhielt, stellte der kurzer Hand die Wasser- und Heizungszuführ für das Gewerbeobjekt ab. Zu Recht, meinte das Landgericht Heilbronn. Die einstweillige Verfügung des Mieters blieb entsprechend ohne Erfolg.

Tenor

1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 13.12.2007 wird zurückgewiesen.

2. Der Verfügungskläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar.

Streitwert: Euro 6.000,–

Tatbestand

Durch Vertrag vom 01.10.2005 haben die Parteien ein auf 10 Jahre befristetes Geschäftsraummietverhältnis über die Räume im EG, 1. und 2. OG sowie im Untergeschoss des Anwesens ... in ... geschlossen. Ein Teil der jeweils in sich abgeschlossenen Räumlichkeiten wurde vom Kläger untervermietet. Er selbst betreibt im 1. OG eine Gaststätte.
 
Inklusive Betriebskostenvorauszahlung und Mehrwertsteuer schuldet er monatlich Euro 6.039,25.
 
Unstreitig hat er nicht nur die für das Jahr 2006 von der Beklagten, seiner Vermieterin, verrechneten Nebenkosten nicht beglichen, sondern ist auch seit vielen Monaten mit den monatlichen Mietzahlungen im Verzug, so dass das offene Debet insoweit über 40.000,– Euro beträgt. Das Mietverhältnis ist wegen Zahlungsverzugs am 14.11.2007 fristlos gekündigt worden. Die Räumungsklage ist bei der Kammer unter dem Aktenzeichen 2 O 441/07 anhängig.
 
Nachdem der Verfügungskläger vorgerichtlich erklärt hatte, er sei aktuell zu keinerlei Zahlungen in der Lage, hatte die Verfügungsbeklagte, die insoweit einen eigenen Vertrag mit den Stadtwerken ... abgeschlossen hat, der sie zur Zahlung verpflichtet, die Wasserzufuhr zu den Gaststättenräumen ebenso abgestellt, wie die Zuleitung von Warmwasser für die Heizung. Dieser Zustand besteht seit 07.12.2007.
 
Nach der Darstellung des Verfügungsklägers hatten sich die Parteien darauf verständigt, dass er ohne Mietzahlungen bis 15.02.2008 die Räumlichkeiten nützen kann. Dies ist strittig.
 
Es werden folgenden Anträge gestellt:
 
1. Die Antragsgegnerin hat die Wasserversorgung für die Geschäftsräume im Erdgeschoss, 1. und 2. OG sowie Untergeschoss des Anwesens ... bestehend aus den Flächen Erdgeschoss links, ca. 7 m² Fläche aus Aufgang zum 1. Obergeschoss, 1. Obergeschoss, ca. 240 m² Gewerbefläche, 2. Obergeschoss ca. 100 m² und im Untergeschoss Lagerflächen und Getränkelager mit ca. 40 m² wieder herzustellen bzw. das Wasser wieder anzustellen.
 
2. Der Antragsgegnerin wird es untersagt, die Wasserversorgung für die unter Ziff. 1 näher bezeichneten Räumlichkeiten zu beeinträchtigen.
 
3. Die Antragsgegnerin hat die Heizungsversorgung für die unter Ziff. 1 näher bezeichneten Geschäftsräume wieder herzustellen bzw. die Heizung wieder anzustellen.
4. Der Antragsgegnerin wird es untersagt, die entsprechende Heizungsversorgung zu beeinträchtigen.
Die Verfügungsbeklagte beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Sie hebt primär darauf ab, dass der Verfügungskläger nach eigenem Bekunden derzeit zahlungsunfähig sei und bereits angekündigt habe, Insolvenzantrag zu stellen. Das Abstellen der Heizung stelle rechtlich keine Besitzstörung dar. Sie beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Versorgung mit Wasser und Wärme und stützt sich dabei primär auf eine vom Kammergericht in mehreren Entscheidungen zum Ausdruck gebrachte Rechtsmeinung.
In der mündlichen Verhandlung wurden die Parteien – die Verfügungsbeklagte insoweit vertreten durch ihren Ehemann, der gerichtsbekanntermaßen ihre Geschäfte seit längerer Zeit führt- ausführlich angehört. Bei dieser Anhörung erklärte sich der Verfügungskläger ausdrücklich außerstande, aktuell eine Sicherheitsleistung für die durch einen Weiterbetrieb der Gaststätte verursachten Wasser- und Heizkosten zu leisten. Auch zu weiteren Mietzahlungen sieht er sich derzeit nicht in der Lage.
Auf den Inhalt des Protokolls vom 18.12.2007 wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der zulässige Antrag ist unbegründet.
Der Kläger hat keinen Rechtsanspruch darauf, dass die Wasser- und Wärmeversorgung zu den von ihm gemieteten Räumlichkeiten wieder hergestellt wird.
1. Zunächst ist festzuhalten, dass diese Entscheidung nicht darauf beruht, dass der Verfügungskläger sich grundsätzlich gegenüber der Beklagten, was einen Anspruch auf Bezug von Wasser und Heizenergie anlangt, lediglich auf eine schuldrechtliche Position berufen kann, der die Vermieterin ein wegen den Zahlungsrückständen entstandenes Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB entgegenhalten kann.
Die Kammer folgt insoweit bewusst nicht der in verschiedenen Entscheidungen vom Kammergericht vertretenen Rechtsauffassung (vgl. dazu KG GE 2004, 622 und DWW 2007, 412).
Bereits der Umstand, dass in §§ 858, 863 BGB dem Besitzer nicht nur Ansprüche gegen Besitzentzug, sondern auch solche gegen Besitzstörungen zugestanden werden, zeigt nach Auffassung der Kammer, dass die genannten Vorschriften grundsätzlich die störungsfreie Besitzausübung schützen wollen.
Es ist anerkannt, dass auch dann, wenn ein Mietverhältnis berechtigterweise vom Vermieter wegen Zahlungsrückständen fristlos gekündigt wurde, der Besitz des Mieters vom Vermieter nicht eigenmächtig entzogen und auch nicht gestört werden darf. Es trifft zwar zu, dass nach Beendigung eines Mietverhältnisses der Vermieter nicht mehr verpflichtet ist, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dies führt jedoch nicht dazu, dass einem Vermieter das Recht zusteht, durch Kappung der Versorgungsleitungen eine Besitzaufgabe des Mieters ohne Inanspruchnahme der hierfür zuständigen staatlichen Vollstreckungsorgane zu erzwingen. Er kann sich insbesondere nicht auf ein schuldrechtliches Zurückbehaltungsrecht berufen.
Eine Aufteilung des Besitzes in einen Kernbereich, gegen den ein schuldrechtliches Zurückbehaltungsrecht nicht wirkt und einen Randbereich, der durch den Begriff des Mietgebrauchs i. S. d. § 536 BGB definiert ist, steht nach dem Dafürhalten der Kammer im Widerspruch zu dem Schutzzweck der §§ 854, 862 BGB. Nach dem Rechtsverständnis der Kammer ist der Begriff nicht eng, sondern je nach dem Besitzobjekt so weit zu definieren, dass dem Besitzer tatsächlich eine durch Eigenmacht ungestörte Besitzausübung gewährleistet ist.
Insoweit sieht sich die Kammer in Übereinstimmung mit der überwiegend von den Oberlandesgerichten vertretene Rechtsauffassung. Auf OLG Saarbrücken (Urteil vom 25.09.2005, 8 W 204/05 und die Anmerkung hierzu in Juris PR-Miet R 12/06 von Eisenschmidt) wird verwiesen, ebenso auf OLG Celle, NZM 2005, 741 und OLG Köln NZM 2005,67 mit jeweils weiteren Hinweisen.
Erhärtet wird die Auffassung der Kammer auch durch praktische Erwägungen. Würde man uneingeschränkt der vom Kammergericht propagierten Rechtsauffassung folgen, wäre die in vielen Fällen von Zahlungsrückständen relevante Frage, ob Miete wegen behaupteter Mängel zu Recht oder zu Unrecht einbehalten wird, ins einstweilige Verfügungsverfahren verlagert, das zur Klärung solcher Fragen absolut ungeeignet ist. Es ist also als Zwischenergebnis festzuhalten, dass der Kläger grundsätzlich sich auf eine Besitzstörung berufen kann und nicht lediglich auf einen erloschenen schuldrechtlichen Anspruch, dem ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB von der Vermieterin entgegengesetzt werden kann.
2. Gleichwohl weist der vorliegende Fall solche Besonderheiten auf, die es rechtfertigen, das Begehren des Verfügungsklägers als treuwidrig i. S. d. § 242 BGB zu qualifizieren.
Nach Aktenlage ist davon auszugehen, dass die von der Verfügungsbeklagten ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB zu Recht erfolgt ist, mithin das Mietverhältnis zwischen den Parteien wirksam beendet wurde. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat der Verfügungskläger unwidersprochen gelassen, dass die aktuellen Mietrückstände auf mittlerweile mehr als 45.000,– Euro angestiegen sind. Irgendwelche Minderungsansprüche wurden noch nicht einmal ansatzweise geltend gemacht. Außerdem hat sich bei den geführten Vergleichsverhandlungen gezeigt, dass der Verfügungskläger derzeit absolut zahlungsunfähig ist. Er hatte auf Frage erklärt, dass er nicht in der Lage sei, eine irgendwie geartete Sicherheit für die mit der weiteren Belieferung von Wasser und Heizenergie verbundenen Kosten zu leisten. Auch zu Mietzahlungen sieht er sich derzeit nicht in der Lage. Auch wenn die Kammer in Übereinstimmung mit dem zitierten Urteil des OLG Celle grundsätzlich eine Besitzstörung seitens der Vermieterin annimmt, so führt dies im konkreten Fall doch dazu, es gerechtfertigt erscheinen zu lassen, die weitere Versorgung mit Wasser und Wärme einzustellen. Wenn wie im vorliegenden Fall keinerlei Aussicht besteht, dass ein Vermieter die mit der weiteren Belieferung von Wasser und Strom verbundenen Kosten ersetzt bekommt wie im vorliegenden Fall, so stellt sich das Verlangen des zahlungsunfähigen Mieters auf weitere Belieferung als rechtsmissbräuchlich i. S. d. § 242 BGB dar. Gestützt wird diese Auffassung auch dadurch, dass die Klägerseite auf direkte Frage nicht in Abrede gestellt hat, einen Insolvenzantrag ernsthaft zu erwägen.
Soweit der Verfügungskläger behauptet hat, ihm sei von den Vertretern der Vermieterin trotz der hohen Mietrückstände eine weitere Nutzung des Objekts bis Mitte Februar 2008 zugesichert worden, hat er diese vom Ehemann und dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten heftig bestrittene Sachverhaltsdarstellung nicht glaubhaft gemacht.
Unter diesen Umständen kann dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Ziel, die Wasser- und Wärmeversorgung wieder herzustellen und künftige Unterbrechungen zu unterlassen, kein Erfolg beschieden sein.
3. Der Antrag war deshalb mit der sich aus § 91 ZPO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung hat ihre Rechtsgrundlage in § 708 Ziff. 6 ZPO.